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為更好適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，堅持因城施策，統籌好消化存量房產和優化增量住房，全力防范風險，構建房地產發展新模式，促進房地產市場高質量發展，根據國家、省關于促進房地產市場平穩健康發展的部署要求，由市住建局牽頭，會同自然資源、稅務、人民銀行、金融監管分局等部門共同制定了《云浮市促進房地產市場高質量發展若干措施》，有關措施解讀如下：
一、主要內容說明
《云浮市促進房地產市場高質量發展若干措施》（送審稿）共分為五大部分，共24條。
第一部分為促進房地產市場止跌回穩措施，共9條。包括推動房地產融資“白名單”落地、優化土地供應條件和供應結構、實行“房票”安置政策、穩妥處置“工抵房”“法拍房”、加快商品住房去庫存、明確購房入戶入學政策、開展繳納增量房契稅抽獎活動、優化商品房備案價格調整方式、取消普通住房和非普通住房標準。
第二部分為金融支持措施。共3條，包括完善商業性個人住房貸款利率定價機制、充分發揮經營性物業貸款作用。
第三部分為智能化建設培育壯大房地產業新質生產力措施。共4條，包括支持分期辦理建設工程規劃及施工許可（已執行）、鼓勵落實裝配式商品房預售扶持措施、優化新建商品房項目審批服務、推行分期竣工聯合驗收（已執行）。
第四部分為加快完善房地產業相關基礎性制度相關措施。共5條，包括加強對房地產開發項目全流程的資金監管、優化新增房地產用地供應節奏、穩妥處置閑置存量土地、支持房地產項目分期開發建設和土地分割處置、優化規劃管理。
第五部分為持續有效防范化解房地產風險措施。共3條，包括切實做好保交房工作、妥善解決不動產登記問題、減緩企業資金壓力（延期最長不超過三個月繳納稅款、調整土地增值稅預征率）。
二、主要政策重點說明
（一）如何推動房地產融資“白名單”落地？
重點支持已售商品住房比例較大、應當續建的商品住房項目。金融機構應加大融資支持力度，對符合“5+5”條件標準的合規房地產項目，通過新增貸款、存量貸款展期、調整還款安排等方式積極予以支持，做到應貸盡貸。對存在瑕疵的房地產項目，屬地政府要牽頭組織房地產開發企業、法院、主辦銀行及相關單位，逐條梳理修復，力爭達到“白名單”條件。對“白名單”內房地產開發企業的融資申請，協調各金融機構應予以快速受理。
（二）在優化土地供應條件和供應結構方面如何操作。
在居住用地掛牌出讓時，采用競買保證金不得低于出讓最低價的20%，不超過出讓最低價的50%。嚴格執行“凈地”供應制度，對周邊道路及地下管網等基礎設施配套到位的地塊予以優先供應。
（三）推行“房票”安置政策的范圍如何界定。
在我市城區鎮（云城街、高峰街、河口街、安塘街、六都鎮、都楊鎮、羅城街、附城街、素龍街、雙東街、新城鎮、都城鎮共12個鎮）開發邊界范圍內，除國家規定必須新建的外，一律停止新建安置房，實行房票安置政策。確需實物安置的，原則上以購買存量新建商品住房方式予以安置。
（四）“房票”如何使用？
房票實行實名制管理，用于購買新建商品房，初始持有人為房屋被征收人，可轉讓一次，轉讓時應到轄區房屋征收部門辦理備案手續。房票票面總額為被征收房屋貨幣補償款。搬遷獎勵、臨時安置費、裝修補償等其他費用不計入房票票面總額，仍按原渠道以現金形式發放。房票不找零，一張房票可用于購買一套或同一項目多套商品房，也可多張房票購買一套商品房。
（五）“工抵房”如何進行網簽？
由開發企業提交書面申請，經主管部門核實確認，允許保交房項目預售監管資金未到賬的“工抵房”進行合同網簽備案。加強對“工抵房”的價格指導，網簽備案價格應參考小區平均銷售價格為依據。
（六）購房入戶入學政策有何變化？
購房人可憑已完成網簽備案的房屋買賣合同申請其子女（立）入戶，方便適齡子女以戶籍生報名入讀義務教育階段學校；可將已完成網簽備案的房屋買賣合同及契稅完稅證明納入非戶籍積分入學制度，對已完成網簽備案的房屋買賣合同及取得契稅完稅證明的，入學積分可在已完成網簽備案的房屋買賣合合同積分的基礎上增加20分。
這一政策與原來只憑完成網簽備案的購房合同享受積分入學的分差增加20分，既提高了購房人主動完稅的積極性，也促進稅費征繳入庫，同時進一步保障了購房人合法權益。
（七）商品房備案價格調整方式有何變化：
對取得預售許可（現售備案）的住宅項目由原來的不得低于備案價格的85％進行銷售的要求，調整為取得預售許可（現售備案）的住宅項目原則上按不得低于備案價格的85％或高于備案價的15%進行銷售。即調整后可在備案價的基礎上上下浮動15%，有利于企業根據市場反應靈活調整，合理引導預期。
（八）取消普通住房和非普通住房標準后貸款政策有何變化？
取消普通住房和非普通住房標準后，支持商業銀行對普通住房和非普通住房執行同一首付比例和利率政策，降低改善性需求購房群體負擔，有利于釋放改善性需求。
（九）對商業銀行批量調整存量房貸利率有何要求？
各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP。
（十）完善商業性個人住房貸款利率定價機制如何執行？
自2024年12月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。同時，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。
該條款的利率協商機制，有利于降低購房者負擔，減少斷供，防范金融風險。
（十一）對房地產企業信貸支持政策有哪些。
一是落實《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號）中支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日，二是根據《中國人民銀行辦公廳 國家金融監督管理總局辦公廳關于做好經營性物業貸款管理的通知》（銀辦發〔2024〕8號）中有關政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日的要求，同時推動保障性住房再貸款落地，引導政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。
（十二）以智能化建設培育壯大房地產業新質生產力措施具體有什么舉措？
一是支持分期辦理建設工程規劃及施工許可。落實“用地清單制”，支持符合條件的多地塊房地產開發項目以獨立地塊為單位分期開發建設，房地產開發項目可采取“容缺＋告知承諾制”方式，分階段、分標段辦理施工許可證，分階段核發樁基工程、基坑支護和土方開挖施工許可證。（含質量安全監督登記）。
二是鼓勵落實裝配式商品房預售扶持措施。支持符合條件的裝配式項目在申領預售許可時有關工程形象進度比例上予以優化。
三是推行分期竣工聯合驗收。對辦理了一張施工許可證（或一張工程規劃許可證）但涉及多個單位工程，在符合項目整體的質量安全要求，達到安全使用條件的前提下，建設單位可按照“功能獨立、確保安全”的原則，申請分期竣工聯合驗收。
（十三）如何完善房地產業相關基礎性制度，具體措施有哪些？
1.加強對房地產開發項目全流程的資金監管。加強在建項目預售資金監管，推動預售資金“全額全程、流量流向、監測監管”閉環管理，確保預售資金用于本項目建設。引導企業逐步形成杠桿比例適度、負債水平合理和周轉速度正常的發展機制。
2.優化新增房地產用地供應節奏。根據市場需求及時優化住宅用地和商業服務業用地的規模、布局和結構,完善對應商品房去化周期、房地產用地存量的房地產用地供應調節機制,合理控制新增房地產用地供應。對商品住宅去化周期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的縣(市、區),按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業辦公類商品房去化周期連續3個月超過36個月的，除省、市重點招商項目外,原則上暫停新增商業服務業建設用地出讓。
3.穩妥處置閑置存量土地。對在2024年3月31日之前供應，目前尚未開工及已開工未竣工的房地產用地，一是通過消除障礙、依法免除開竣工違約責任、依法調整完善規劃條件和相關配套設施建設規模、適當放寬分期開發和價款繳納要求等措施，鼓勵房地產企業適應市場需求繼續開發。二是推行土地預告登記轉讓、“帶押過戶”、新受讓人與政府簽訂補充協議、支持合作開發、優化開發權益分割程序等方式促進閑置存量土地通過市場機制順暢流轉。三是在不增加地方政府隱性債務的前提下，簡化程序，探索收供并行方式，支持將政府收回、收購的閑置存量土地調整用于保障性住房建設。四是對于因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經縣（市、區）人民政府批準,可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發,或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議后，先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓登記手續。鼓勵分割宗地后由當地政府依法依規收回，重新出具規劃條件后重新供應。
4.優化規劃管理。本文件印發之日起住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積不納入容積率計算；配建的幼兒園、社區公共服務用房、養老設施、垃圾中轉站等須移交政府的公共配套設施，其建筑面積不納入容積率計算；建筑物屋頂的輔助用房（包括公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等）的建筑面積不納入容積率計算；優化停車配建標準，適當降低城市新區和周邊城鎮的停車配建標準。
5.加力提速城中村改造工程。用好上級配套政策，積極探索推動我市城中村改造工作，對城鎮開發邊界范圍內的存量村莊進行系統核查，明確城中村改造范圍，科學開展城中村專項體檢，摸清城中村現狀需求，圍繞拆除新建、整治提升、拆整結合三種改造類型編制改造專項規劃，加強改造項目謀劃，形成儲備項目庫和改造內容清單，依規劃盡力而為、量力而行推進城中村改造。以國土空間總體規劃為綱領，編制片區整備統籌規劃。劃定土地整備重點地區，加強政府統籌，重點推進中心城區舊工業區升級改造，騰出城市發展空間。積極探索政府+企業模式，破解征地拆遷難和成片連片改造。由政府通過依法收儲轉交的模式，加力提速推進舊廠房、城中村改造。
5. 鼓勵開展商品房現售試點。鼓勵房地產開發企業采取現售模式銷售商品房，引導有條件的房地產開發企業實施現售試點。鼓勵商業銀行按市場化、法治化原則提高現房銷售項目開發貸額度、延長開發貸期限、降低開發貸利率，對現房銷售項目購房業主的首套按揭優先受理、優先審批。
（十四）針對目前房地產市場的現狀，如何防范化解房地產風險，回應群眾關切，做好“保交房”工作？
1.全力防控商品住房“保交房”風險，切實做好保交房工作。全面摸清在建已售難交付項目底數，按照“續建、緩建、停建”分類處置，建立“一項目一專班一銀行一法院”機制，做實“一項目一策”方案，壓實屬地政府、房地產開發企業、金融機構三方責任，切實做好“保交房”工作，保障購房人合法權益。
2.妥善解決保交房項目和問題樓盤不動產登記問題。一是加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題，落實屬地政府主體責任，充分發揮各級工作專班機制的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對因土地被抵押或涉及查封等問題無法辦理不動產權證的房地產項目，分類施策、集中攻堅，按照“群眾無過錯即辦證”原則，及時為購房群眾辦理不動產權證。二是將取得預售許可后已建未售未確權的房屋，按套辦理在建工程抵押，允許抵押人根據項目銷售進度逐套解押銷售，滿足企業融資需求，促進項目如期交付。
3.減緩企業資金壓力。一是對符合條件的房地產開發企業，各項稅收優惠政策做到應享盡享、應享快享。對有特殊困難，不能按期繳納稅款的，由企業申請，依法辦理延期繳納稅款，延期最長不超過3個月。對存在欠繳稅款的房地產開發企業應繳納的欠稅及滯納金，可先行繳納欠稅，再依法繳納滯納金。二是調整我市房地產項目土地增值稅預征率。提升房地產企業資金周轉質效，提高房地產項目抗風險能力。
相關文件：關于印發《云浮市促進房地產市場高質量發展若干措施》的通知（云建通〔2024〕21號）
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